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調控下樓市吹起“裸賣”風

    【裝飾資訊在“國五條”細則落地后的第一個小長假,記者走訪一手樓市了解到,為了規避“限價”,增城部分樓盤已經祭出“一房兩份合同”的方式,簽訂“裝修合同”以做低成交均價,而市區樓盤“裸賣”風潮也漸起。

  “我們尚未開盤,還在認籌階段,現在均價為1.2萬元左右,每套房子帶2500元~3500元/平方米的裝修。”清明小長假期間,記者在增城踩盤時發現,相較此前7800元/平方米的毛坯價格,翡翠綠洲新一期組團的價格比年初依然在售的前一期居然出現了50%以上的上漲。

  增城屬于廣州少數“限價不限購”的區域,此前其已將限漲幅度從去年的5%提至8%,這也是兩年來該市首度提高房價限漲幅度。但是,相對這個限漲幅度,翡翠綠洲的漲價比例顯然過高,為何能被“放行”?其現場銷售人員向記者介紹說,這個價格屬于帶裝修價格,在簽合同的時候,購房者是與開發商簽訂兩個合同,一份是房屋買賣合同,一份是裝修合同。在記者提出異議的時候,她表示:“增城因為不限購,整個增城都是這么操作的。”

  在增城另外一個在售的大樓盤的銷售人員介紹,最新銷售一期洋房的價格已達到1.3萬元/平方米。另一位在該樓盤駐點的銀行房貸人員告訴記者,該樓盤也是“兩套合同”。

  在沒有“限價”的區域,一手樓價格已偷偷出現上漲。清明節前一天,蘿崗區中海譽城新一期開盤,價格達到13000~15500元/平方米,較2月份推出的一期房源價格上漲了1000元/平方米以上,仍吸引了200多位買家在現場排隊購買。

  據了解,目前中海譽城對外宣稱的裝修價格達到2000元/平方米以上。記者致電中海譽城售樓處,銷售人員對此否認。但在漲價背后,部分樓盤“脫裝”“裸賣”的趨勢已經出現。

  位于金沙洲的深業江悅灣,3月底開盤便選擇毛坯上市,正因為“裸賣”,均價比此前猜測的售價便宜數千元,也比周邊的帶裝新盤均價低5000元左右,馬上遭到瘋搶。即使在清明期間,也簽約了數十套。

  由于“國五條”細則對于廣州市一手住宅均價進行了限制,多名業內人士認為,未來政府對于樓盤簽約價格進行控制是“一定會堅持”的手段。

  “考核目標是均價,這就和成交結構有很大的關系,政府調控限購并不一定能做到均價平穩,只能使用限價的手段。”廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,未來可能政府覺得樓盤的價格高了,會在預售證發放環節便“卡死”。“目前廣州市銷售的絕大部分樓盤都是帶精裝修的,如果一定要限價,在未來廣州市銷售樓盤中,必然會有越來越多的樓盤選擇‘裸賣’或者單獨簽訂裝修合同,以做低均價。”

  他表示,未來,開發商還可能采取的調控手段還包括“部分囤房”,即先賣一些便宜的戶型,而對于單價較高的戶型進行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金,另一方面可以作為融資的抵押物,不會帶來太多資金壓力。”他表示,如果看好后市并資金鏈充裕,“囤房”無疑是逃避“限價”的好方式。

  但合富置業首席分析師黎文江認為,目前“限價”尚有空間,不會“一棍子打死”,應該還是會給開發商定價以喘息的余地。“目前更重要的是多推出一些低價的中小戶型,以滿足剛需的需求。”

  對于開發商而言,“兩套合同”雖然可以完美規避“限價令”,但由于房屋合同上的總價較低,對于購房者而言,可能面臨貸款成數變少或利息上浮的尷尬。

  如一套總價為100萬元的房屋,若是分開80萬元的房屋合同和20萬元的裝修合同兩方面簽訂,對于一個首次置業的購房者來說,本來可以只首付30萬元,貸款70萬元,而簽訂兩份合同后,僅房屋合同可以貸款7成,只能貸款56萬元。

  記者在碧桂園鳳凰城售樓處駐點銀行人員處咨詢得知,如果首付不夠,裝修合同部分也可以申請裝修貸款,但是僅能貸款3年,并且利率為13%左右,遠遠高于目前的房屋貸款利率。

 
 

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